¿Es legal alquilar habitaciones sin contrato en el Perú?

Alquilar habitaciones dentro de una casa o un departamento es una práctica frecuente en Lima, Arequipa, Trujillo, Cusco y, en general, en cualquier ciudad universitaria del Perú. Muchos arrendadores y arrendatarios pactan estos alquileres "de palabra", sin firmar un contrato. Es legal, pero ese acuerdo informal trae consecuencias civiles y tributarias que conviene tener claras.

¿Vale un alquiler sin contrato escrito?

Sí. El Código Civil peruano (artículos 1666 y siguientes) reconoce el contrato de arrendamiento aunque se celebre de manera verbal, salvo que la ley exija forma escrita para algún caso particular. Es decir: un alquiler de habitación pactado por WhatsApp o de palabra es válido y obliga a ambas partes.

Lo que cambia con la falta de contrato escrito es la prueba. Frente a un juez, demostrar el monto pactado, la duración o los servicios incluidos sin un documento firmado depende de la fortaleza de las pruebas indirectas: transferencias bancarias o vía Yape/Plin, mensajes, recibos.

Riesgos para el arrendador

Riesgos tributarios con SUNAT

El alquiler de inmuebles —incluso de una sola habitación— genera renta de primera categoría a cargo del arrendador. Quien alquila sin declarar:

• Acumula ingresos no reportados que SUNAT puede detectar mediante cruces con la Cuenta Única de Recaudación, los reportes de banca o las plataformas digitales.
• Pierde el derecho a sustentar gastos.
• Se expone a determinación presuntiva, recargos e intereses moratorios y multas que pueden llegar al 50 % del tributo omitido.

El IR de primera categoría es de tasa efectiva 5 % sobre el ingreso bruto y se paga mensualmente con el formulario virtual N.° 1683. Aplica un mínimo presunto: la renta no puede ser inferior al 6 % anual del valor del autoavalúo del inmueble, prorrateado en el tiempo del alquiler.

Riesgos civiles

Sin contrato escrito, exigir desalojo, cobrar deudas atrasadas o acreditar daños es complicado. Si el inquilino se queda sin pagar, el procedimiento de desalojo express del DL 1177 no aplica (porque exige FUA inscrito), y el camino queda en proceso ordinario, que en Lima puede demorar más de un año.

Riesgos frente a la junta de propietarios

En muchos edificios, el reglamento interno prohíbe el subarriendo parcial sin autorización previa. Alquilar habitaciones sin avisar puede generar sanciones de la junta y conflictos con vecinos.

Riesgos para el inquilino

• No hay prueba directa del monto pactado, los servicios incluidos ni la duración mínima.
• El depósito en garantía queda sin respaldo escrito; recuperarlo depende de la buena voluntad del arrendador.
• El arrendador puede pedir la habitación con poca antelación.
• Sin contrato es difícil acreditar domicilio para trámites bancarios, RENIEC u otros que pidan constancia de domicilio.
• Cualquier desperfecto preexistente en el cuarto puede atribuírsele al inquilino al cierre.

Lo que sí debe quedar claro siempre

Aun en un acuerdo informal, vale la pena consignar por escrito (un correo, un mensaje firmado) al menos:

• Identidad del arrendador y del inquilino, con DNI.
• Dirección del inmueble y descripción de la habitación.
• Monto del alquiler, día de pago y medio (transferencia o Yape al número del titular).
• Servicios incluidos (luz, agua, internet, gas).
• Duración mínima del acuerdo y forma de aviso para terminarlo.
• Monto del depósito y condiciones de devolución.
• Reglas de convivencia y de visitas.

Una conversación de WhatsApp con esos puntos, conservada por ambas partes, ya tiene valor probatorio en el Perú.

Cómo formalizar sin complicarse

Existen modelos breves de contrato de arrendamiento de habitación listos para usar. Firmarlos solo requiere la suscripción de ambas partes; si se quiere mayor seguridad, se puede legalizar firmas ante notario por una tarifa menor a S/ 30 por persona. Para alquileres cuyo plazo supera el año, conviene usar el FUA del DL 1177, inscribirlo en el RAV y formalizarlo ante notario. Esto habilita el desalojo express en caso de incumplimiento del inquilino.

Aspectos tributarios para el arrendador formalizado

• Inscripción en el RUC bajo el régimen de personas naturales sin negocio (categoría primera).
• Declaración mensual del IR mediante el formulario virtual N.° 1683 y pago del 5 % efectivo.
• Entrega del recibo de arrendamiento al inquilino, que sirve como comprobante para el inquilino persona natural y como sustento de domicilio.
• Si el contrato es a empresa, conviene que esta retenga el IR y le entregue el certificado correspondiente al arrendador.

Trámite paso a paso para regularizar

1. Verificar el RUC del propietario y, si es necesario, activarlo en SUNAT.
2. Firmar contrato simple o, si supera un año, FUA en el régimen del DL 1177.
3. Emitir el recibo de arrendamiento al inquilino mensualmente.
4. Pagar el IR de primera categoría dentro del cronograma de SUNAT.
5. Conservar comprobantes de pago de servicios y arbitrios para sustentar los gastos del inmueble si en el futuro se cambia a tercera categoría.

Casos prácticos

Lima, propietario formalizado

Una propietaria en Pueblo Libre alquila tres habitaciones a estudiantes a S/ 800 cada una. Declara mensualmente S/ 2,400 de ingreso bruto, paga S/ 120 al mes de IR efectivo (5 %) y emite recibos a sus inquilinos. Un par de ellos lo usan como comprobante de domicilio.

Cusco, alquiler informal y conflicto

Un propietario en San Blas alquila dos habitaciones sin contrato. A los cinco meses, los inquilinos dejan de pagar y se niegan a desocupar. Sin FUA inscrito, el desalojo express no aplica: el proceso ordinario demora ocho meses y termina con desocupación, pero sin recuperar la mitad de las rentas adeudadas.

Conclusión

Alquilar sin contrato es legal en el Perú, pero rara vez compensa el ahorro de tiempo. Un contrato breve, recibo de arrendamiento y pagos por canales bancarizados son las tres herramientas que más reducen el riesgo y, además, ponen en orden la situación tributaria del arrendador.

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