Cómo calcular la ganancia por la venta de un inmueble en Perú

Vender un inmueble en Perú implica pagar el Impuesto a la Renta de segunda categoría sobre la ganancia de capital, con una tasa efectiva del 5% sobre la utilidad. La clave para no pagar de más es calcular correctamente el costo computable actualizado y aprovechar las exoneraciones, principalmente la de casa habitación.

Marco legal

La Ley del Impuesto a la Renta (TUO aprobado por D.S. 179-2004-EF) y su reglamento establecen que la ganancia obtenida por la venta de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2004 tributa como renta de segunda categoría. La fórmula esencial es:

Ganancia gravable = Precio de venta − Costo computable actualizado

Sobre esa ganancia se aplica:

• 6.25% sobre la renta neta (que equivale al 5% sobre la renta bruta tras la deducción legal del 20%).
• En la práctica, se paga un 5% sobre la ganancia como pago a cuenta definitivo.

Costo computable actualizado

El costo computable se forma con:

• Valor de adquisición según escritura pública.
• Mejoras incorporadas documentadas con comprobantes y bancarizadas.
• Costos de adquisición legítimos (notaría, alcabala, comisiones, derechos registrales en SUNARP).

Se actualiza usando el Índice de Precios al por Mayor (IPM) de SUNAT, desde el mes de adquisición o construcción hasta el mes anterior a la venta.

Lo que está exonerado

Casa habitación

Si el inmueble califica como casa habitación (propiedad por al menos dos años antes de la venta y no destinado a fines comerciales), la ganancia está exonerada. Si tienes más de un inmueble que cumple, la exoneración se aplica al último que adquiriste.

Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004

Las ventas de inmuebles adquiridos antes de esa fecha están exentas, a menos que se trate de habilitaciones, lotes o construcción para venta.

Donaciones e inmuebles recibidos por herencia (con condiciones)

La transferencia por herencia no genera IR para el heredero. Cuando él venda más adelante, debe usar como costo computable el autoavalúo correspondiente al ejercicio en el que se generó la transferencia gratuita, salvo regla más favorable.

Fórmula práctica

Costo computable actualizado = Costo original × (IPM mes anterior venta / IPM mes adquisición)
Ganancia gravable = Precio de venta − Costo actualizado − Mejoras actualizadas
IR a pagar = Ganancia gravable × 5%

Trámite paso a paso

1. Reunir documentos

• Escritura pública de adquisición y de construcción/mejoras.
• Comprobantes de pago bancarizados.
• HR y PU del autoavalúo histórico.
• Comprobantes del IPM del mes correspondiente (publicados por INEI/SUNAT).

2. Determinar si aplica exoneración

Si es casa habitación, prepara las pruebas: recibos de servicios, DNI con la dirección, arbitrios pagados.

3. Calcular costo computable actualizado

Con el IPM, lleva el costo histórico a soles del mes anterior a la venta. Suma mejoras actualizadas.

4. Calcular ganancia y pago a cuenta

Resta el costo del precio de venta. La ganancia se multiplica por el 5%.

5. Pagar antes de la escritura

El notario exige la constancia de pago del IR al vendedor (PDT 1665 o formulario virtual) antes de elevar la escritura pública. Sin ese pago, la operación no se inscribe en SUNARP.

6. Declaración jurada anual

El propietario incluye la operación en su declaración jurada anual de rentas de segunda categoría.

Ejemplo: departamento en Miraflores

• Precio de venta 2026: S/780,000.
• Adquisición 2017: S/420,000.
• IPM: factor de actualización ≈ 1.42.
• Costo actualizado: S/596,400.
• Mejoras documentadas (2019): S/35,000 → actualizado S/47,250.
• Costo computable total: S/643,650.

Ganancia gravable: 780,000 − 643,650 = S/136,350. IR a pagar: S/6,818 (5%).

Si el departamento calificara como casa habitación, ese impuesto sería S/0.

Errores frecuentes

• Olvidar el factor IPM y usar el costo nominal.
• No conservar comprobantes de las mejoras (se pierden como deducción).
• No bancarizar pagos significativos.
• Pretender aplicar la exoneración de casa habitación sin cumplir los dos años de propiedad.
• No revisar si el inmueble fue adquirido antes de 2004 (estaría exento).

Diferencias frente a la Alcabala y el Predial

• Alcabala: la paga el comprador, no el vendedor. 3% sobre el valor que exceda 10 UIT, considerando el mayor entre el precio y el autoavalúo reajustado.
• Impuesto Predial: anual, lo paga el propietario al 31 de diciembre de cada año. La municipalidad emite recibos por cuotas trimestrales o con descuento por pago al contado.
• IR de segunda categoría: lo paga el vendedor por la ganancia.

Casos donde se debe revisar con un contador

• Inmuebles construidos por el propio contribuyente.
• Promotores inmobiliarios que venden por primera vez (renta de tercera categoría con IGV).
• Operaciones entre vinculadas (familiares, empresas relacionadas).
• Ventas en cuotas o con dación en pago.
• Inmuebles con uso mixto (parte vivienda, parte oficina o comercio).

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