Cambiar la escritura de un inmueble tras un fallecimiento

Tras el fallecimiento del titular de una vivienda en Perú, los herederos no pueden vender, alquilar formalmente ni hipotecar el inmueble hasta que se realice la sucesión y se inscriba el cambio en SUNARP. La operación tiene dos rutas: la notarial y la judicial.

Sucesión testamentaria vs. intestada

• Testamentaria: el causante dejó testamento (por escritura pública o cerrado). Lo verifica el Registro de Testamentos de SUNARP.
• Intestada: no hay testamento. Si todos los herederos son cónyuge, ascendientes o descendientes y están de acuerdo, se tramita por sucesión intestada notarial, regulada por la Ley 26662 (competencia notarial en asuntos no contenciosos). Si hay menores, ausentes u oposiciones, va al Poder Judicial.

Trámite paso a paso ante notaría

1. Documentación que pide el notario

• Partida o certificado de defunción.
• DNI del fallecido (cancelado por RENIEC).
• Partida de matrimonio si corresponde.
• Partidas de nacimiento de los herederos.
• Partida registral de la propiedad (extraída de SUNARP).
• HR y PU del autoavalúo del año vigente.
• Constancia de no tener deuda predial o detalle de la deuda.

2. Inicio del procedimiento

El notario solicita certificados negativos al Registro de Testamentos y al Registro de Sucesiones Intestadas (ambos en SUNARP) para confirmar que no hay trámites previos.

3. Publicaciones obligatorias

Para sucesión intestada se publica un aviso en El Peruano y en un diario de mayor circulación. La idea es que cualquier interesado pueda oponerse dentro de los plazos legales.

4. Acta protocolar de declaración de herederos

Si no hay oposición, el notario emite el acta protocolar de declaratoria de herederos. Si hubo testamento, en su lugar se hace la comprobación y protocolización.

5. Inscripción en SUNARP

La declaratoria —o el testamento protocolizado— se inscribe en el Registro de Sucesiones Intestadas y en el Registro de Predios mediante un nuevo asiento que vincula el inmueble con los herederos.

6. Inventario y partición (cuando aplica)

Si los herederos quieren adjudicarse el inmueble a uno solo o repartir bienes, se firma una escritura pública de división y partición. Esta es la que realmente cambia la titularidad en la partida registral del predio.

Costos típicos en soles

| Concepto | Rango referencial | | ------------------------------------- | ------------------------------- | | Sucesión intestada notarial | S/700 – S/2,500 | | Publicaciones en diarios | S/300 – S/900 | | Escritura de división y partición | 0.5% – 1.5% del valor | | Derechos registrales SUNARP (Predios) | aprox. 0.81% del valor inscrito | | Asesoría legal opcional | S/800 – S/3,000 |

Para un inmueble de S/350,000, el cambio total suele moverse entre S/4,500 y S/9,000, sin contar deudas tributarias previas.

Impuestos: lo que conviene saber

• Perú no aplica un impuesto a la herencia propiamente dicho. No hay Impuesto a las Sucesiones desde 1979.
• Sí debe regularizarse el Impuesto Predial en la municipalidad. Los herederos asumen la deuda histórica.
• Si después se vende el inmueble, la ganancia tributa como Impuesto a la Renta de segunda categoría (5% sobre la ganancia), salvo que se trate de casa única bajo las reglas del decreto supremo aplicable.
• Se debe presentar la declaración jurada de transferencia ante la municipalidad para actualizar el autoavalúo a nombre de los nuevos titulares.

Casos especiales que conviene anticipar

Régimen de sociedad de gananciales

Si la propiedad se adquirió durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales, el 50% le corresponde directamente al cónyuge sobreviviente y solo el otro 50% forma parte de la masa hereditaria.

Hipoteca con seguro de desgravamen

Los créditos hipotecarios bancarios y los del Fondo Mivivienda suelen incluir seguro de desgravamen que cancela el saldo al fallecimiento del titular. Es clave pedir el certificado de cancelación al banco y registrar el levantamiento de la hipoteca en SUNARP antes de inscribir la división y partición.

Herencia con menores o herederos en el extranjero

Aquí el trámite suele ir al Poder Judicial. Si hay herederos fuera del país, deben otorgar poder por escritura pública apostillada que se inscribe en el Registro de Mandatos y Poderes de SUNARP.

Riesgos de no regularizar

• No se puede vender, hipotecar ni dar en garantía el inmueble.
• Crecen las deudas de Impuesto Predial y arbitrios municipales.
• Aparecen herederos no declarados que pueden iniciar petición de herencia.
• En procesos de prescripción adquisitiva, terceros pueden alegar posesión pacífica si la familia no ocupa el inmueble.

Recomendaciones finales

• Empieza por una partida registral actualizada del predio y por verificar certificados negativos en SUNARP.
• Pide al notario una cotización cerrada que incluya publicaciones, kárdex y derechos registrales.
• No dejes de pagar el Impuesto Predial mientras avanza el trámite: la municipalidad cobra al inmueble, no al titular.
• Considera la división y partición desde el inicio si los herederos quieren adjudicar la vivienda a una sola persona.

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