Cómo calcular el precio de alquiler de un inmueble en Perú

Pedir S/ 1 800 cuando el mercado paga S/ 2 600 es regalar dinero; pedir S/ 3 200 cuando el mercado paga S/ 2 600 es tener el departamento vacío seis meses. Calcular el precio justo de alquiler es una decisión técnica y, bien hecha, marca la diferencia entre una inversión que rinde y una que se sostiene a duras penas. Este artículo recorre los cuatro métodos más usados en el Perú para fijar el alquiler.

El costo de equivocarse

Una mala fijación cuesta de dos formas:

• Subprecio: cada S/ 200 al mes durante un contrato de tres años son S/ 7 200.
• Sobreprecio: el inmueble vacío. Cada mes desocupado es 100 % de pérdida y, generalmente, un mes vacío anula el sobreprecio anual completo.

El precio óptimo no es el más alto: es aquel que alquila rápido a un inquilino estable.

Método 1: comparables del mercado

Es la base de cualquier tasación profesional:

1. Identifica 5 a 10 inmuebles similares publicados o recién alquilados a 500 metros del tuyo.
2. Filtra por mismas variables clave: m², dormitorios, baños, cocheras, antigüedad, piso, amenidades.
3. Calcula el precio por m² mensual y descarta extremos.
4. Toma la mediana y multiplícala por tus m².
5. Ajusta por características específicas (ver más abajo).

Fuentes prácticas en Perú: Adondevivir, Urbania, Properati, Mercado Libre, grupos de Facebook por distrito. Si tienes acceso, los reportes trimestrales de CAPECO y los informes de la CCL dan referencias por distrito.

Método 2: regla del 0.5–0.8 % del valor

Una regla rápida útil para estimar:

• Distritos consolidados de Lima (Miraflores, San Isidro, Surco): el alquiler mensual representa 0.4 %–0.55 % del valor del inmueble.
• Distritos medios (Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, San Borja): 0.5 %–0.65 %.
• Distritos en consolidación (Comas, Los Olivos, Ate): 0.6 %–0.8 %.
• Vivienda económica y periferia: 0.7 %–0.9 %.
• Capitales regionales (Arequipa, Trujillo, Cusco, Piura): 0.5 %–0.8 % según zona.

Ejemplo: un departamento en Miraflores valorizado en S/ 720 000 se alquila aproximadamente entre S/ 2 900 y S/ 3 900.

Método 3: cap rate

Para inversionistas, el método estándar:

Cap rate = Renta anual neta ÷ Valor del inmueble

Cap rates de referencia en Perú (2026):

• Lima premium (Miraflores, San Isidro): 4–5 %.
• Lima media (Surco, Magdalena, Pueblo Libre, San Borja): 5–6.5 %.
• Lima emergente (Comas, Los Olivos, Ate, San Juan de Lurigancho): 7–9 %.
• Arequipa, Trujillo, Cusco: 6–8 %.
• Vivienda económica y multifamiliar fuera del eje principal: 8–10 %.

Si la zona tiene cap rate esperado del 6 % y tu inmueble vale S/ 320 000, la renta neta anual debería rondar S/ 19 200, esto es S/ 1 600 mensuales. Suma costos del propietario (predial, arbitrios, mantenimiento, IR de primera categoría 5 %) para llegar al precio bruto a publicar.

Método 4: indicadores macro

Tres referencias ayudan a calibrar:

• Índice de precios al consumidor (IPC) — vivienda y servicios del INEI.
• Reporte trimestral de precios de viviendas del BCRP (basado en oferta de Lima Metropolitana).
• Tasas activas hipotecarias de la SBS: cuando suben, comprar se vuelve menos accesible y la demanda de alquiler aumenta.

Estos datos no fijan el precio pero ayudan a decidir si conviene un contrato anual con reajuste por IPC, una renta en soles o un mix.

Ajustes para llegar al número final

A partir del precio base, ajusta por:

• Cochera: +5 a +12 % según distrito (en zonas con poco estacionamiento, hasta +20 %).
• Depósito o cuarto de servicio: +3 a +6 %.
• Vista despejada / piso alto: +5 a +10 %.
• Amenidades activas (piscina, gimnasio, áreas comunes): +5 a +12 %.
• Antigüedad mayor a 25 años sin remodelar: −10 a −20 %.
• Amoblado y servicios incluidos: +20 a +40 %, con mayor rotación.
• Mascotas permitidas: +5 % y universo más amplio de inquilinos.
• Estacionalidad: enero–marzo (mudanzas universitarias y laborales) y agosto–octubre suelen ser los picos.

Pricing dinámico

Si pasados 30 días no recibiste al menos 8–10 visitas, el precio está probablemente 5–10 % alto. Bajar 5 % suele duplicar las visitas. Es mejor una corrección decidida temprano que descontar 20 % a los seis meses.

Caso real

Un propietario en Pueblo Libre quería alquilar un departamento de 85 m². Su número inicial (basado en lo que pagaba su sobrina por un departamento similar en 2019) era S/ 2 800. Comparables 2026: 8 inmuebles entre S/ 1 900 y S/ 2 300. Cap rate de la zona: 6.2 %. Decisión: lanzar a S/ 2 100, sin amueblar, con cochera. Inquilino firmado a las dos semanas. Mejor flujo neto que esperar tres meses al precio inicial.

Cinco recomendaciones prácticas

1. Toma comparables actuales, no históricos.
2. Cruza al menos dos métodos (comparables + cap rate).
3. Ajusta por características reales, no por "valor sentimental".
4. Define un plan de bajada programado si no hay tracción a 30 días.
5. Incluye en el contrato revisión anual con IPC del INEI o factor pactado.

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