Cómo comprar una casa abandonada en Perú

En Lima, Arequipa o Trujillo abundan las casas que llevan años cerradas: techos vencidos, jardines secos y el aviso de cobranza de Impuesto Predial acumulado. Comprar una casa abandonada puede ser una excelente operación, pero exige investigar la partida registral en SUNARP, la situación sucesoria del propietario y, en algunos casos, recurrir a la prescripción adquisitiva de dominio.

Por qué hay tantas casas abandonadas

• Sucesiones no inscritas tras el fallecimiento del propietario.
• Familias que migraron y dejaron la propiedad sin gestión.
• Inmuebles ejecutados por bancos y no recuperados a tiempo.
• Casas en zonas con saneamiento físico-legal pendiente.
• Conflictos entre coherederos que paralizan toda decisión.

Dos escenarios distintos

1. Propietario o herederos ubicables

Cuando hay titular vivo (o herederos identificables), el camino es la compra directa, condicionada a regularizar la sucesión y limpiar gravámenes.

2. Propietario desaparecido o sin sucesión

Aquí entra la prescripción adquisitiva: la persona que ha poseído el inmueble de forma continua, pacífica y pública puede convertirse en propietario tras cumplir los plazos legales.

Investigación previa imprescindible

Partida registral en SUNARP

Solicita la copia literal de la partida del predio. Ahí encuentras:

• Titular vigente y antecedentes.
• Cargas, gravámenes e hipotecas.
• Anotaciones preventivas, embargos o medidas cautelares.
• Estado de la declaratoria de fábrica (si existe).

Municipalidad

• Estado del Impuesto Predial y arbitrios.
• Autoavalúo (HR/PU) histórico.
• Licencias de construcción y certificados de zonificación.

Inspección física

• Estructuras, techos, instalaciones eléctricas y sanitarias.
• Riesgos de humedad, plagas o asentamientos.
• Pertenencias en el inmueble que puedan generar disputa.

Prescripción adquisitiva: requisitos en Perú

El Código Civil peruano (artículos 950 a 953) reconoce la usucapión:

• Posesión continua, pacífica y pública por:
  • 5 años si se posee con justo título y buena fe.
  • 10 años sin justo título.
• Puede tramitarse por vía notarial (Ley 27157 y su reglamento) cuando no hay oposición ni terceros con derecho inscrito en conflicto.
• En caso contrario, va al Poder Judicial.

El trámite notarial requiere acreditar la posesión con declaraciones de testigos, recibos de servicios, comprobantes de pagos a la municipalidad y, en muchos casos, planos de ubicación firmados por arquitecto colegiado.

Trámite paso a paso (compra directa)

1. Localizar al titular o herederos

Con la partida registral identificas al propietario. Si murió, cruza con los registros de sucesiones de SUNARP para verificar si ya hay declaratoria de herederos.

2. Apertura de sucesión cuando aplique

Si la sucesión no se ha tramitado, los herederos deben hacerlo ante notario antes de poder vender. El notario emite acta protocolar de declaratoria de herederos y posteriormente la escritura pública de división y partición.

3. Liquidación de deudas

Antes de la transferencia hay que cubrir:

• Impuesto Predial atrasado y arbitrios.
• Posibles deudas de servicios públicos (agua, electricidad, gas).
• Cuotas de mantenimiento si está en régimen de propiedad horizontal.

4. Compraventa por escritura pública

Se firma la minuta y la escritura pública. El notario solicita la constancia de no obligación al Impuesto a la Renta del vendedor y verifica la bancarización del pago.

5. Inscripción en SUNARP

La escritura se inscribe en el Registro de Predios. Aquí se cancelan gravámenes pendientes y se registra al nuevo propietario.

6. Reconexión de servicios

Solicita la conexión o cambio de titular en SEDAPAL/EPS, Enel/Luz del Sur y la empresa de gas, presentando los nuevos documentos de propiedad.

Ejemplo en Lima Norte

Casa de 200 m² abandonada en Los Olivos:

• Valor de mercado tras remodelación: S/420,000.
• Precio acordado con herederos: S/280,000.
• Predial y arbitrios atrasados: S/9,500.
• Trámite sucesorio (notarial): S/3,800.
• Escritura pública + SUNARP: S/4,500.
• Reparaciones estructurales y acabados: S/65,000.

Costo total estimado: ≈ S/362,800, con margen razonable considerando el valor de mercado de la zona.

Riesgos típicos

• Posesionarios precarios: si alguien ocupa el inmueble sin contrato, el desalojo (proceso sumarísimo de desalojo por ocupación precaria) puede tardar varios meses.
• Cargas no canceladas: hipotecas antiguas, embargos por deudas laborales o tributarias.
• Independización pendiente: si la casa forma parte de un predio matriz no independizado, hay que tramitar la independización en SUNARP.
• Construcciones sin licencia: ampliaciones no inscritas obligan a trámite de regularización de edificaciones ante la municipalidad.

Cómo protegerte

• Trabaja con un abogado especializado en saneamiento físico-legal.
• Negocia que el vendedor cubra deudas tributarias antes de la firma.
• Bancariza todos los pagos por encima de S/2,000 / US$500.
• Pide al notario una checklist clara de documentos y plazos.
• Considera pedir un estudio de títulos que revise los últimos 30 años de la propiedad.

Recomendaciones finales

• Asume que un proyecto de regularización puede tardar 6 a 18 meses desde la primera reunión hasta la inscripción final.
• Calcula tu retorno considerando el costo financiero del tiempo y el riesgo legal.
• Si planeas remodelar para vender, evalúa la demanda real del distrito antes de cerrar la compra.

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