¿Se puede comprar una casa por un precio simbólico en el Perú?

La fantasía de comprar una casa por una fracción de su valor existe también en el Perú, aunque con reglas más sobrias que el mito de las "casas a 1 dólar" europeo. Hay caminos legales —remates judiciales, ventas y subastas de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), prescripción adquisitiva y programas de saneamiento físico- legal— que permiten adquirir inmuebles por debajo del mercado. Todos implican costos legales y plazos que conviene presupuestar antes de firmar.

Cuatro vías reales

1. Remates judiciales

Cuando un acreedor ejecuta una hipoteca, la propiedad se saca a remate público mediante el juzgado civil correspondiente, conforme al Código Procesal Civil (artículos 728 y siguientes). La base del primer remate es el valor de tasación. Si nadie postura, el segundo se hace con el 80 % de la base, el tercero con el 60 % y los siguientes con rebajas adicionales fijadas por el juez.

Cómo participar:

• Revisar las convocatorias publicadas en el diario oficial El Peruano, en el diario de mayor circulación de la zona y en la página del Poder Judicial.
• Consignar el oblaje (10 % del valor base) en la cuenta del juzgado vía Banco de la Nación.
• Asistir a la audiencia y postular.
• Si se adjudica, depositar el saldo en el plazo señalado y solicitar la adjudicación e inscripción en SUNARP.

Riesgo principal: el inmueble puede estar ocupado y el lanzamiento se gestiona judicialmente.

2. Ventas y subastas de la SBN

La Superintendencia Nacional de Bienes Estatales administra los inmuebles del Estado y, periódicamente, saca a venta pública, licitación o remate inmuebles que no son necesarios para la función pública. Las convocatorias se publican en sbn.gob.pe.

Las modalidades incluyen subasta pública, venta directa por causal y permuta. Los precios base parten del valor comercial determinado por peritos, pero al ser oferta pública del Estado, los procesos suelen ser muy transparentes.

3. Prescripción adquisitiva (usucapión)

El Código Civil peruano reconoce dos formas de prescripción adquisitiva de propiedad:

• Larga: posesión continua, pacífica y pública durante 10 años (artículo 950).
• Corta: 5 años cuando se acredita justo título y buena fe.

El procedimiento puede tramitarse:

• Vía notarial (Ley N.° 27157), cuando es de propiedad de predios urbanos no observada por terceros.
• Vía judicial, cuando hay oposición o cuando el predio es rural o presenta complejidades.

Costo aproximado: entre S/ 3,000 y S/ 10,000 en honorarios y derechos, con plazos de seis meses a dos años.

4. Programas de saneamiento y formalización

COFOPRI (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) ha formalizado millones de predios urbanos en asentamientos humanos. Hoy muchos posesionarios pueden acceder a títulos de propiedad mediante programas municipales y la inscripción posterior en SUNARP. No es "comprar barato" sino regularizar una posesión existente, pero el efecto patrimonial puede ser muy importante.

Adicionalmente, algunos municipios y la SBN sacan terrenos a subasta para vivienda social o programas de techo propio, con precios preferentes.

Trámite paso a paso para un remate judicial

1. Localizar la convocatoria del juzgado civil en El Peruano y en el diario regional.
2. Solicitar acceso al expediente y revisar la tasación, gravámenes y cargas.
3. Pedir copia literal actualizada de la partida registral en SUNARP.
4. Verificar si hay ocupantes mediante una visita prudente al inmueble.
5. Consignar el oblaje en el Banco de la Nación a la orden del juzgado.
6. Postular en la audiencia.
7. Si se adjudica, completar el pago y solicitar el auto de adjudicación e inscripción en SUNARP.
8. Tramitar la entrega o lanzamiento si el inmueble está ocupado.

Caso práctico: Lima Norte

Un departamento en Comas con hipoteca ejecutada se subasta a una base de S/ 145,000, frente a un valor de mercado de S/ 230,000. La primera audiencia queda desierta; en la segunda, con el 80 % de la base, un inversionista postula y se adjudica por S/ 117,000. Después de gestionar el lanzamiento del ocupante, invierte S/ 22,000 en mejoras y lo arrienda. La tasa de retorno mensual respecto a la inversión total se acerca al 10 % anual.

Caso práctico: prescripción adquisitiva en Trujillo

Una familia poseyó durante 14 años un predio en Trujillo, pagando arbitrios y predial a su nombre y construyendo la vivienda. Promueve prescripción adquisitiva por la vía notarial al amparo de la Ley N.° 27157. Tras nueve meses, obtiene la escritura pública y la inscripción en SUNARP, regularizando un patrimonio que antes no podía vender ni hipotecar.

Qué verificar siempre

• Copia literal vigente de la partida registral.
• Certificado negativo de cargas y gravámenes.
• Certificado catastral, si está disponible.
• Constancia de no adeudo de predial y arbitrios en la municipalidad.
• Estado de ocupación del inmueble.
• Una tasación independiente con perito registrado en el RNT.

Riesgos a evitar

• Comprar fuera de procesos formales, atraído por precios imposibles.
• Asumir que un predio "abandonado" carece de propietario inscrito.
• Subestimar los costos del lanzamiento de ocupantes.
• Ignorar deudas anteriores de servicios o tributos municipales.
• Saltarse el saneamiento físico-legal antes de invertir en obra.

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