Comprar un departamento ocupado en Perú

En el mercado peruano se ofrecen departamentos "ocupados" con descuentos del 20% al 40% respecto al valor de mercado. La oportunidad existe, pero exige entender el tipo de ocupante, las herramientas legales para recuperar la posesión y los plazos reales de un proceso de desalojo en el Poder Judicial.

Tipos de ocupantes en Perú

Inquilino con contrato vigente

Existe contrato de alquiler firmado. La compra obliga al nuevo propietario a respetar las condiciones pactadas hasta el vencimiento, salvo cláusula de resolución por venta acordada en el contrato.

Inquilino con contrato vencido

El contrato terminó pero el inquilino sigue en el inmueble. Si paga la renta y el arrendador la recibe, puede haber conducción de hecho.

Ocupante precario

Persona sin título posesorio o cuyo título caducó. Es la figura más común y se rige por el proceso sumarísimo de desalojo por ocupación precaria.

Invasores

Personas que ingresaron sin autorización. Aquí entra también la reivindicación y, en algunos casos, el delito de usurpación.

Marco legal aplicable

• Código Procesal Civil: regula el desalojo (proceso sumarísimo).
• Ley 30933: desalojo notarial por causal específica (vencimiento del plazo o falta de pago) si el contrato lo previó expresamente.
• Código Civil: regula el contrato de arrendamiento, la posesión precaria y la reivindicación.
• Código Penal: tipifica la usurpación.

Por qué los departamentos ocupados se descuentan

• El proceso de desalojo en Lima toma 6 a 18 meses, dependiendo del juzgado y del comportamiento del demandado.
• Hay riesgo de daños al inmueble durante el proceso.
• El comprador asume costos legales y de oportunidad.
• Mientras dura la ocupación, no se puede alquilar formalmente.

Diligencias previas indispensables

En SUNARP

• Copia literal de la partida registral del predio.
• Verifica cargas, hipotecas y embargos.
• Confirma que el vendedor sea el titular vigente.

En la municipalidad

• Estado del Impuesto Predial y arbitrios.
• Constancia de no adeudo.
• Autoavalúo (HR/PU) actualizado.

En el inmueble

• Identifica al ocupante: nombre, vínculo con el vendedor.
• Solicita el contrato (si existe), recibos de pago, antecedentes.
• Visita la zona y conversa con vecinos para detectar señales de conflicto.

En el Poder Judicial

• Verifica que no haya procesos pendientes (desalojo, reivindicación, prescripción adquisitiva) sobre el inmueble.

Trámite paso a paso

1. Cierre con cláusulas ad hoc

La minuta y la escritura pública deben dejar claro que el inmueble se vende ocupado y describir al ocupante. Conviene pactar:

• Pago en partes: una porción al cierre, otra contra entrega física desocupada.
• Garantía del vendedor sobre veracidad de la información.
• Asignación de responsabilidades por deudas de servicios.

2. Bancarización

Todos los pagos por encima de S/2,000 / US$500 deben ir por banco para mantener la deducibilidad y la prueba documental.

3. Inscripción en SUNARP

Una vez firmada la escritura, se inscribe la transferencia. Es la base para iniciar cualquier acción judicial como nuevo propietario.

4. Notificación notarial al ocupante

El nuevo dueño envía una carta notarial comunicando el cambio de titularidad y exigiendo:

• Suscribir nuevo contrato (si era inquilino regular).
• Desocupar el inmueble si el título había caducado.

5. Inicio del desalojo

• Vía notarial (Ley 30933): si el contrato lo permite, basta una notificación notarial y una resolución judicial breve.
• Vía judicial: demanda de desalojo (sumarísimo) en el Juzgado de Paz Letrado o de Especialidad Civil según la cuantía.

6. Lanzamiento

Si el juez declara fundada la demanda, se ordena el lanzamiento, que ejecuta el Auxiliar Judicial con apoyo de la Policía Nacional.

Ejemplo en Lima Metropolitana

Departamento en Surquillo:

• Valor de mercado libre: S/420,000.
• Precio acordado con descuento: S/300,000.
• Honorarios de abogado para desalojo: S/9,000.
• Costos del proceso (cédulas, peritajes, lanzamiento): S/3,500.
• Tiempo estimado: 12 meses.
• Pérdida de alquiler durante el proceso: S/24,000 (S/2,000 mensuales).

Costo total estimado: ≈ S/336,500, con valor de mercado libre de S/420,000. El margen depende fuertemente del tiempo real del proceso y del estado en que se entregue el inmueble.

Riesgos típicos

• Ocupantes con vínculos familiares con el vendedor: el desalojo se vuelve más sensible y a veces más lento.
• Daños al inmueble: pisos, instalaciones eléctricas y baños suelen verse afectados.
• Procesos paralelos: si el ocupante alega prescripción adquisitiva o impugna la venta, los plazos se alargan.
• Cuotas de mantenimiento: las deudas con la junta de propietarios pueden llegar a ser exigibles al nuevo propietario.

Cómo blindarte

• Trabaja con un abogado especializado en desalojos y conoce el juzgado donde se tramita.
• Considera ofrecer un incentivo económico al ocupante para que desocupe voluntariamente. A menudo es más barato que esperar 18 meses.
• Reserva un fondo de obra en el presupuesto: 5% – 10% del valor del inmueble para reparaciones post-lanzamiento.
• Revisa que la declaratoria de fábrica y la independización estén inscritas: vender un inmueble ocupado y mal saneado es un peor escenario.

Cuándo no conviene comprar ocupado

• Si el descuento es menor al 15% – 20%, casi siempre no compensa el riesgo.
• Si los ocupantes son personas en situación de vulnerabilidad reconocida judicialmente.
• Si hay procesos paralelos (prescripción, reivindicación) en curso.
• Si la junta de propietarios bloquea trámites del nuevo propietario.

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