Departamento heredado entre varios hermanos: impuestos en el Perú

En el Perú, cuando un departamento queda en manos de varios hermanos por sucesión, lo más común es que entren en copropiedad. Esa figura funciona sin fricción mientras todos están alineados, pero con el tiempo aparecen las preguntas concretas: ¿hay que pagar IR al heredar? ¿Y si uno quiere comprar la parte de los otros? ¿Vendemos todo a un tercero? Esta guía recorre los caminos legales y los impuestos asociados.

La sucesión y la copropiedad

Antes de hablar de impuestos hay que cerrar la sucesión. En el Perú existen dos rutas:

• Sucesión intestada: cuando no hay testamento. Se tramita ante notario o ante juez. Plazo aproximado: 30 a 60 días.
• Sucesión testamentaria: el notario formaliza la apertura del testamento.

Inscrita la sucesión en SUNARP y anotada en la partida del inmueble, los hermanos figuran como copropietarios en las proporciones que correspondan.

¿Hay impuesto a la herencia en el Perú?

No. El Perú no tiene un impuesto a la herencia (la antigua "sucesión intestada" como tributo desapareció en 1994). La transmisión por sucesión tampoco genera Impuesto a la Renta para los herederos mientras no haya enajenación.

Lo que sí hay son costos del trámite sucesorio: honorarios notariales, edictos, derechos registrales en SUNARP. El total para una sucesión intestada de un departamento ronda S/ 1,500 a S/ 4,000.

Tres caminos para los hermanos

1. Mantener la copropiedad

Funciona si los hermanos están alineados. Las decisiones ordinarias (arrendar, mantener) se toman por mayoría; las extraordinarias (vender, hipotecar) requieren unanimidad, conforme al artículo 971 del Código Civil. Los gastos de mantenimiento, predial y arbitrios se reparten en proporción a las cuotas.

Si el departamento se alquila, cada hermano declara su parte como renta de primera categoría y paga 5 % efectivo sobre el ingreso bruto que le corresponde.

2. Que un hermano compre a los demás

El hermano que se queda compra las cuotas ideales de los otros. Cada venta de cuota ideal:

• Genera Impuesto a la Renta de segunda categoría a cargo del hermano vendedor. Tasa efectiva 5 % sobre la ganancia.
• Genera Alcabala a cargo del hermano comprador, 3 % sobre el valor de transferencia o autoavalúo, el mayor, con el mínimo no imponible de 10 UIT.
• Implica costos notariales y registrales en SUNARP.

Si el hermano vendedor califica como casa habitación (residió y fue propietario por al menos dos años), su parte queda exonerada del IR.

3. Dividir y partir físicamente o vender a terceros

La división y partición es la figura por la que los copropietarios acuerdan el fin de la copropiedad. Se formaliza en escritura pública. Existen dos modalidades:

• División sin cambios económicos: cuando se adjudican porciones equivalentes en valor y nadie paga compensación. No genera IR.
• División con compensación: si un hermano se queda con el departamento y paga en efectivo a los demás, la SUNAT trata las diferencias como enajenaciones de cuota ideal. Igual que la opción anterior: IR para los que reciben dinero, Alcabala para el que se queda.

Si todos prefieren vender a un tercero, cada hermano declara su ganancia individual y paga el IR de segunda categoría sobre su parte. La Alcabala la paga el comprador.

Costo computable correcto

El error frecuente es asumir costo cero porque el inmueble se heredó. La regla del Reglamento de la Ley del IR es:

• Si el causante adquirió el inmueble a título oneroso, los herederos toman como costo computable el costo del causante (su precio de compra actualizado).
• Si el causante también lo recibió por herencia o donación, se toma el autoavalúo de la fecha de la transferencia gratuita.

Por eso conviene rastrear la documentación histórica: minuta original del causante, escritura pública, autoavalúos antiguos.

Trámite paso a paso si uno compra a los demás

1. Cerrar la sucesión e inscribirla en SUNARP.
2. Acordar el precio entre los hermanos. Recomendable una tasación por perito del RNT.
3. Firmar minuta de compraventa de cuotas ideales o, alternativamente, minuta de división y partición con compensación.
4. Elevar la minuta a escritura pública ante notario.
5. El notario o el propio vendedor declara y paga el IR mediante el formulario virtual N.° 1665 ante SUNAT en el mes siguiente al de la operación.
6. El hermano comprador paga la Alcabala ante el SAT de Lima o la municipalidad correspondiente.
7. Inscribir la transferencia en SUNARP.

Caso práctico: tres hermanos en Lima

Un departamento en Pueblo Libre, comprado por el padre en 2005 por US$ 90,000, se hereda en 2022 a tres hermanos. En 2026, dos de ellos venden su 33.33 % al tercero. La tasación arroja un valor total de US$ 220,000.

• Cada hermano vendedor enajena por aproximadamente US$ 73,300.
• Costo computable proporcional, actualizado por IPM: cerca de US$ 38,000 por cada vendedor.
• Ganancia por vendedor: US$ 35,300. Ganancia gravada (80 %): US$ 28,240. IR (6.25 %): aproximadamente US$ 1,765 cada uno.

El hermano comprador paga la Alcabala sobre US$ 146,600 (equivalente a las dos cuotas ideales adquiridas), 3 % menos el mínimo no imponible.

Errores frecuentes

• Asumir que la herencia paga IR: no lo paga.
• Calcular IR con costo cero al revender: el costo se hereda.
• Vender entre hermanos sin escritura.
• Olvidar la exoneración de casa habitación.
• Tramitar la compraventa antes de inscribir la sucesión en SUNARP.
• No declarar el IR el mes siguiente a la operación.

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