Exenciones de impuestos al vender una vivienda en Perú

Vender un inmueble en el Perú genera, por regla general, Impuesto a la Renta de segunda categoría del 5 % sobre la ganancia. Pero la ley reconoce una exención clave para la vivienda principal: la casa única del contribuyente. Bien aplicada, esta exención permite vender sin pagar IR; mal manejada, abre años de auditorías. Este artículo explica qué dice la Ley del Impuesto a la Renta (LIR), cuándo aplica y qué otras vías legales existen.

La exención del artículo 2 de la LIR

El artículo 2, inciso b), de la Ley del Impuesto a la Renta señala que no constituye ganancia de capital la venta de inmuebles cuando se cumplan estas condiciones:

1. El inmueble es la casa habitación del vendedor.
2. El vendedor lo ha tenido en propiedad por al menos dos años antes de la venta.
3. La venta no es realizada por una persona habitualmente dedicada a la enajenación de inmuebles (la "habitualidad" se configura, según el reglamento, a partir de la tercera venta en un año fiscal).

Cuando se cumplen los tres requisitos, la operación es inafecta: no se paga el 5 %. SUNAT valida el cumplimiento al inscribir la transferencia.

Definición de "casa habitación" para SUNAT

El reglamento de la LIR define casa habitación como aquel inmueble que:

• Permanece en propiedad del vendedor al menos dos años.
• No está destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén o cochera.

Si el contribuyente posee una sola vivienda, es claro que esa es su casa habitación. Si tiene dos o más, la casa habitación es la última que adquirió, salvo que opte expresamente por otra al momento de la venta.

Documentación que conviene tener lista

Aunque la exención opera por ley, en la práctica el notario y SUNAT verifican:

• Título de propiedad inscrito en SUNARP con más de dos años de antigüedad.
• Recibos de servicios (Sedapal, Luz del Sur/Enel, Sedalib, Calidda) a nombre del vendedor con domicilio del inmueble.
• Documento de identidad con el domicilio coincidente.
• Declaración jurada de única vivienda o, si tiene varias, designación expresa.
• Autoavalúo del SAT municipal de los últimos años.

Si no aplica la exención

Cuando la venta paga IR, el cálculo es:

IR de 2.ª categoría = (Precio de venta − Costo computable) × 5 %

El costo computable incluye:

• Precio de adquisición original.
• Reajuste por IPC entre la fecha de adquisición y la de venta (Decreto Supremo 122-94-EF), siempre que la compra haya sido anterior al ejercicio fiscal de la venta.
• Mejoras sustentadas con comprobante de pago.
• Alcabala y otros tributos pagados al adquirir.
• Honorarios de notaría y SUNARP del trámite original.

El factor de reajuste por IPC es uno de los grandes aliados del vendedor: en propiedades compradas hace 10–25 años puede reducir la ganancia gravable a una fracción.

Otras vías legales para reducir el impuesto

Sucesión

La transmisión por herencia no está afecta a Impuesto a la Renta ni a Alcabala (la Alcabala se aplica solo en transferencias onerosas o gratuitas inter vivos). El heredero recibe el inmueble con un costo computable igual al valor de autoavalúo o al pactado en la sucesión, según los criterios de SUNAT.

Anticipo de legítima

El anticipo de legítima entre padres e hijos es una donación; está afecto a Alcabala (3 % sobre el exceso de 10 UIT del valor del autoavalúo) pero no genera renta porque no es enajenación a título oneroso.

Aporte a EIRL o sociedad

Aportar el inmueble a una EIRL o SAC propia es enajenación y, por lo general, sí genera IR. Solo conviene en planificaciones a mediano plazo asociadas a desarrollo o renta sostenida, con asesoría tributaria especializada.

Lo que no se debe hacer

• Vender por valor menor al de mercado para reducir ganancia. SUNAT y la municipalidad cruzan el precio con el autoavalúo y con tasaciones REPEV. Si el precio declarado es notoriamente inferior, ajustan la base.
• "Donar" a un tercero no familiar para luego que este venda. Genera Alcabala doble y, si SUNAT detecta la simulación, IR retroactivo más multas.
• Esperar a "los dos años exactos" sin habitar el inmueble. La exención exige uso efectivo como casa habitación, no solo titularidad formal.

Caso real

Un profesional en Lima compró un departamento en San Borja en 2014 por S/ 320 000. Vivió ahí desde entonces. En 2026 lo vende por S/ 540 000.

• Tiene más de dos años de titularidad y de uso como vivienda.
• Es su única vivienda.
• La operación es inafecta al IR de segunda categoría.
• Ahorro respecto a un vendedor habitual: ~S/ 11 000.

Trámite paso a paso

1. Obtén el CRI de SUNARP y la constancia de no adeudo del SAT municipal.
2. Reúne recibos de servicios y DNI a nombre del inmueble.
3. Solicita al notario el cálculo previo de IR con y sin exención.
4. Firma una declaración jurada de casa habitación ante el notario.
5. Conserva el expediente fiscal durante al menos cinco años por si SUNAT requiere verificación.
6. El comprador paga la Alcabala ante el SAT municipal (o el SATCH/SATA según ciudad).

Recomendaciones finales

• Si tienes dos inmuebles y planeas vender el más antiguo, conviene escriturar la condición de casa habitación sobre él.
• Vender en cuotas no cambia el régimen, pero distribuye el flujo y ayuda en la planificación.
• Si la habitualidad ronda, vender en distintos años fiscales evita activar el régimen de tercera categoría.

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