Extinción del usufructo por fallecimiento: impuestos en el Perú

El usufructo vitalicio sobre una vivienda se utiliza en el Perú con frecuencia en planificaciones familiares: los padres se reservan el usufructo y transfieren la nuda propiedad a los hijos, normalmente por donación o como anticipo de herencia. Cuando el usufructuario fallece, el usufructo se extingue. ¿Eso paga impuestos? La regla general es que la consolidación, en sí misma, no constituye una nueva transferencia gravada, pero hay que cumplir con SUNARP, la municipalidad y SUNAT cuando el inmueble se vende después.

Qué es el usufructo en el Perú

El Código Civil peruano (artículos 999 a 1018) define el usufructo como el derecho real de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El plazo máximo es 30 años para personas naturales, salvo casos como el usufructo vitalicio, que se extiende por la vida del usufructuario.

Los actores son:

• Nudo propietario: titular formal de la propiedad. Su derecho está limitado mientras el usufructo esté vigente.
• Usufructuario: tiene el uso y disfrute del bien y asume las cargas ordinarias y reparaciones menores.

Causas de extinción

El artículo 1021 del Código Civil enumera las causales: muerte del usufructuario (cuando es vitalicio), vencimiento del plazo, consolidación, renuncia, prescripción del no uso, abuso del bien, destrucción total y resolución del derecho del constituyente. La muerte es la más común en planificaciones familiares.

Al ocurrir la muerte, el usufructo se extingue de pleno derecho. El nudo propietario consolida los atributos de la propiedad (uso, disfrute, disposición) y se vuelve propietario pleno.

Tratamiento tributario en el Perú

Impuesto a la Renta (SUNAT)

La consolidación por extinción del usufructo no constituye una enajenación a título oneroso ni una nueva donación. No se genera Impuesto a la Renta para el nudo propietario por la sola consolidación.

Cuando el pleno propietario decida después vender el inmueble, el costo computable será:

• Si recibió la nuda propiedad por compra: el costo de adquisición a título oneroso, ajustado por IPM.
• Si recibió la nuda propiedad por donación o herencia: el costo computable correspondiente al donante o causante (cuando éste adquirió el bien a título oneroso) o, si éste tampoco lo compró, el autoavalúo del año en que la transferencia gratuita ocurrió.

La regla aplica al inmueble entero, no se desdobla entre nuda propiedad y usufructo.

Alcabala (municipalidad)

La Alcabala grava transferencias de propiedad. La consolidación por extinción del usufructo no constituye una nueva transferencia: el nudo propietario ya era propietario y solo deja de soportar el gravamen del usufructo. Por regla general, no se paga Alcabala por esta consolidación. No obstante, la práctica municipal varía y algunas administraciones pueden requerir presentación formal de la escritura de extinción para actualizar la base predial.

Impuesto Predial y arbitrios

El predial se sigue pagando por el inmueble entero. Tras la consolidación, conviene presentar a la municipalidad la escritura de extinción y la copia literal actualizada para que el HR y PU queden a nombre del nuevo titular pleno.

Cómo formalizar la extinción

La extinción del usufructo por muerte se formaliza en escritura pública ante notario, que se inscribe en SUNARP en la misma partida registral del inmueble. Aunque el efecto es de pleno derecho, el asiento en SUNARP es indispensable para terceros: cualquier comprador futuro, banco o entidad pública verificará la partida antes de avanzar.

Trámite paso a paso

1. Obtener el certificado de defunción del usufructuario.
2. Reunir la escritura pública que constituyó el usufructo y la copia literal vigente del inmueble.
3. Solicitar al notario la elaboración de minuta de extinción del usufructo por muerte y consolidación.
4. Firmar la escritura pública. Si hay varios nudos propietarios, todos comparecen.
5. Pagar los aranceles notariales y los derechos registrales.
6. Inscribir la extinción en SUNARP.
7. Comunicar la extinción a la municipalidad para actualizar predial y arbitrios a nombre del propietario pleno.
8. Si el inmueble se va a vender, recién entonces se calculan IR (segunda categoría) y Alcabala correspondientes a esa nueva transferencia.

Caso práctico: Lima

Un padre donó en 2012 la nuda propiedad de un departamento en San Isidro a sus dos hijos y se reservó el usufructo vitalicio. En 2026 fallece. Los hijos acuden al notario, presentan certificado de defunción y la escritura original, firman la extinción y la inscriben en SUNARP. No pagan IR ni Alcabala por la consolidación. La municipalidad actualiza el HR y PU del autoavalúo a nombre de los hijos. Costo total del trámite: aproximadamente S/ 1,500.

Caso práctico: Arequipa, venta posterior

Una madre constituyó usufructo en 2008 sobre una casa en Cayma a favor propio y dejó la nuda propiedad a su hija. La hija recibió la nuda propiedad por anticipo de herencia. En 2026 la madre fallece, se inscribe la extinción del usufructo, y un año después la hija decide vender la casa. Para calcular el IR, toma como costo computable el costo histórico del causante (cuando lo compró en 1995) actualizado por IPM. El IR efectivo (5 %) se calcula sobre la ganancia resultante.

Errores frecuentes

• Pensar que con el acta de defunción se actualiza automáticamente la partida: SUNARP exige escritura pública.
• Vender el inmueble antes de inscribir la extinción del usufructo en SUNARP: la operación se observará.
• Asumir que el usufructo es transmisible a los herederos del usufructuario: no lo es; se extingue con la muerte (artículo 1021 del Código Civil).
• Olvidar actualizar el predial y los arbitrios.
• No conservar la escritura original: define el tratamiento fiscal cuando se vaya a vender después.

Cuándo conviene asesoría especializada

Si la nuda propiedad fue donada, es importante revisar si la donación pagó IR en su momento conforme a las reglas vigentes (las donaciones a parientes en línea recta tienen tratamiento particular). Si hay varios nudos propietarios o el inmueble forma parte de un patrimonio mayor, una asesoría con notario y tributarista ahorra contingencias futuras.

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