¿Cuánto se paga al vender una casa heredada en el Perú?

Vender un inmueble que se recibió por herencia en el Perú implica costos fiscales y notariales que conviene calcular antes de poner el inmueble en el mercado. La principal partida es el Impuesto a la Renta de segunda categoría (IR) sobre la ganancia, pero hay otros costos locales y un trámite previo de saneamiento sucesorio sin el cual la venta no puede inscribirse.

Antes de vender: la sucesión intestada o testamentaria

En Perú no se puede transferir un inmueble heredado sin haber formalizado la sucesión. Existen dos rutas:

• Sucesión intestada notarial: cuando no hay testamento. La tramita un notario, demora entre 30 y 60 días y cuesta, según el inmueble, entre S/ 1,500 y S/ 4,000 incluyendo edictos y derechos.
• Sucesión testamentaria: si hay testamento, el notario formaliza la apertura y otorga la copia certificada para inscribirla.

Después se inscribe la sucesión y la posterior anotación de declaratoria de herederos en SUNARP, asociada a la partida registral del inmueble. Recién entonces los herederos figuran como propietarios y pueden vender.

El Impuesto a la Renta de segunda categoría

La venta de un inmueble por persona natural genera renta de segunda categoría. La tasa efectiva en 2026 es de 5 % sobre la ganancia neta (equivalente al 6.25 % sobre el 80 % de la ganancia, según el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta).

Ganancia = Valor de transferencia − Costo computable
Ganancia neta gravada = Ganancia × 80 %
IR a pagar = Ganancia neta × 6.25 %  (≈ 5 % sobre la ganancia)

Para una vivienda heredada, el costo computable se determina así (artículo 21 de la Ley del IR y su reglamento):

• Si el causante adquirió el inmueble a título oneroso: se toma el costo computable que tenía el causante (su valor de compra actualizado), porque el Reglamento dispone que la herencia conserva ese costo histórico para los herederos.
• Si el causante también lo recibió por herencia o donación: se toma el autoavalúo correspondiente al ejercicio en que ocurrió la transferencia gratuita, conforme al reglamento vigente.

Esto es muy distinto a creer que el costo es cero. Vale la pena revisar la documentación del causante: minuta de compra, escritura pública y autoavalúos antiguos.

Casa habitación: la exoneración

La venta del inmueble que califica como casa habitación está exonerada del IR. Para la SUNAT, califica como casa habitación cuando el vendedor es propietario por al menos dos años y el inmueble no está destinado a comercio, oficina, industria o similar.

Si la casa heredada cumple esta condición y el plazo se cuenta desde la fecha de adquisición del causante (no desde la sucesión, según criterio actual de la SUNAT), muchas ventas terminan siendo no gravadas. Conviene confirmar con el notario que la documentación lo sustenta antes de firmar.

Alcabala (a cargo del comprador)

El Impuesto de Alcabala lo paga el comprador, no el vendedor. La tasa es 3 % sobre el valor de transferencia o el autoavalúo ajustado, el mayor, con un mínimo no imponible de 10 UIT. En Lima Metropolitana lo recauda el SAT de Lima a través del SAT de Lima o, según el distrito, la municipalidad respectiva. Como vendedor, lo que importa es entregar el inmueble libre de deudas de Alcabala anteriores y con el predial al día.

Impuesto predial y arbitrios

Antes de firmar la minuta, el vendedor debe estar al día con:

• Impuesto Predial (autoavalúo) del año en curso y de los anteriores si correspondiere.
• Arbitrios municipales (limpieza, parques, serenazgo).

El notario exigirá los HR y PU del autoavalúo del año en curso y los recibos de pago para inscribir la transferencia.

Trámite paso a paso para vender una casa heredada

1. Tramitar la sucesión (intestada o testamentaria) y su inscripción en SUNARP.
2. Obtener copia literal de la partida registral actualizada.
3. Reunir constancia de no adeudo de impuesto predial y arbitrios en la municipalidad.
4. Firmar minuta de compraventa con asesoría de abogado.
5. Elevar la minuta a escritura pública ante notario.
6. El notario o el propio vendedor declara y paga el IR en la SUNAT (formulario virtual N.° 1665) en el mes siguiente al de la venta.
7. Inscribir la transferencia en SUNARP. La tasa registral depende del valor del inmueble.

Ejemplo numérico: Lima, 2026

Un departamento en Magdalena del Mar, comprado por el padre en 2008 a S/ 280,000, se hereda en 2022 y se vende en 2026 por S/ 720,000. El costo computable se actualiza con el IPM y queda en aproximadamente S/ 410,000. Resultado:

Ganancia = 720,000 − 410,000 = 310,000
Ganancia gravada (80 %) = 248,000
IR ≈ 248,000 × 6.25 % = 15,500

Si los herederos vivieron en el inmueble como casa habitación y la SUNAT acepta la condición, la operación queda exonerada y el IR calculado no se paga.

Errores frecuentes

• Asumir costo cero porque se heredó: el reglamento permite tomar el costo del causante.
• Vender antes de inscribir la sucesión: el notario no extenderá la escritura ni SUNARP la inscribirá.
• No actualizar el autoavalúo del año en curso ante la municipalidad.
• Pasar pagos por canales informales: dificulta probar el costo computable y la fecha de la operación frente a SUNAT.
• Olvidar el formulario virtual de pago del IR el mes siguiente a la venta.

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