La inmobiliaria no me devuelve las arras, ¿qué hago?

Encontraste un departamento en Lima, separaste con S/10,000 y, por la razón que sea, la operación no avanza. Le pides a la inmobiliaria que te devuelva las arras y se niegan. ¿Lo que firmaste fue una separación simple, arras de retractación o arras confirmatorias? La diferencia define si recuperas tu dinero, lo pierdes o incluso tienes derecho al doble.

Las tres figuras que existen en Perú

El Código Civil peruano distingue dos tipos de arras, además de la mera "separación" comercial que usan muchas inmobiliarias:

• Separación o reserva (uso comercial): pago para que retiren el inmueble del mercado por un plazo corto. No es un contrato de compraventa.
• Arras de retractación (artículo 1480 del Código Civil): permiten que cualquiera de las partes se retracte. Si se retracta quien las dio, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas.
• Arras confirmatorias (artículos 1477–1479 del Código Civil): forman parte del contrato definitivo y se imputan al precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización.

Cuándo la inmobiliaria sí puede quedarse con tu dinero

Si firmaste arras de retractación y eres tú quien decide no continuar sin causa contractual, perderás lo entregado. También puede retenerse legítimamente cuando:

• Excediste el plazo para firmar la minuta o la escritura pública sin justificar.
• Tu crédito Mivivienda, del Fondo Mivivienda o de un banco fue rechazado por información inexacta proporcionada por ti.
• El contrato pactó expresamente la pérdida ante incumplimientos concretos y estás dentro de uno de ellos.

Cuándo tienes derecho a recuperar (o cobrar el doble)

Estás del lado fuerte si:

• La inmobiliaria o el propietario no entregó la documentación: partida registral en SUNARP, HR y PU del autoavalúo, certificado de no adeudo del Impuesto Predial.
• Aparecen cargas o gravámenes no declarados en la partida electrónica.
• Te ofrecieron metros distintos a los reales, o el inmueble no tiene declaratoria de fábrica inscrita.
• El contrato preveía la devolución por rechazo del crédito y así ocurrió.
• Si pactaste arras de retractación y es la otra parte la que se arrepiente, tienes derecho a recibirlas dobladas.

Pasos para reclamar tu dinero en Lima, Arequipa o Trujillo

1. Reúne pruebas

Contrato firmado, voucher de la transferencia, correos, mensajes y la partida registral del inmueble. Sin documentos, la posición se debilita.

2. Carta notarial de requerimiento

Una carta notarial dirigida a la inmobiliaria y, en paralelo, al propietario exige la devolución y deja constancia del incumplimiento. Suele costar entre S/40 y S/120 en una notaría limeña.

3. Reclamo ante Indecopi

Si la inmobiliaria actuó como proveedora de un servicio inmobiliario, puedes presentar reclamo en Indecopi por infracción a la Ley de Protección al Consumidor. Es útil sobre todo cuando hubo información engañosa sobre el inmueble o sobre las condiciones de devolución.

4. Demanda judicial

Si nada funciona, queda la vía civil: una demanda de obligación de dar suma de dinero —u, según el caso, de resolución de contrato— ante el juzgado civil correspondiente. Se puede incluir intereses legales y costas.

Ejemplo numérico en soles

Departamento en Surco con precio acordado de S/450,000. Diste S/15,000 como arras de retractación. El vendedor decide vender a otro comprador que ofreció más:

• Tienes derecho a que te devuelvan S/30,000 (las arras dobladas).
• Si firmaste arras confirmatorias, además puedes exigir el cumplimiento del contrato o la indemnización por daños.

Cómo evitar quedarte sin arras y sin departamento

• Pide la partida registral actualizada en SUNARP antes de firmar.
• Verifica HR y PU recientes y que el Impuesto Predial esté pagado.
• Confirma que la declaratoria de fábrica esté inscrita; si no, es una bandera roja.
• Pacta por escrito qué pasa con el rechazo del crédito Mivivienda o bancario.
• Nunca pagues a una cuenta personal sin contrato; exige factura o boleta y un documento donde quede claro qué tipo de arras se entregan.

Diferencia clave frente a la "reserva" comercial

Muchas inmobiliarias en Perú piden "reservar" con S/2,000 a S/5,000 por un plazo de 7 a 15 días. Si ese documento no cumple los requisitos del Código Civil, no es propiamente arras: es un servicio de intermediación. En ese caso la devolución se rige por la cláusula contractual y por la Ley de Protección al Consumidor, no por los artículos 1477 al 1483 del Código Civil.

¿Quieres saber cuánto vale tu inmueble? Obtén una valuación gratuita con Realio en menos de un minuto.