¿Puede un matrimonio tener dos casas como vivienda única?

Un matrimonio en Perú puede tener varios inmuebles a su nombre, pero la exoneración del Impuesto a la Renta por venta de casa habitación está pensada para una sola propiedad. Si los dos cónyuges venden simultáneamente o si la pareja tiene dos viviendas que utiliza, conviene revisar con cuidado las reglas de la Ley del Impuesto a la Renta y de su reglamento, además del régimen patrimonial bajo el cual se casaron.

Qué es la "casa habitación" para SUNAT

La Ley del Impuesto a la Renta y su reglamento definen casa habitación como el inmueble que permanece en propiedad del enajenante por dos años o más y que no está destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén u otro uso similar.

La exoneración aplica al Impuesto a la Renta de segunda categoría (5% sobre la ganancia) cuando se vende una casa habitación. Si tienes dos inmuebles que cumplen el requisito, SUNAT considera casa habitación al último que adquiriste (regla de prioridad).

Una sola casa habitación a la vez

A diferencia de algunos esquemas en otros países, la exoneración no se aplica de forma simultánea a varias viviendas. Aunque el matrimonio tenga dos casas:

• Solo una califica como casa habitación a efectos de la exoneración.
• La segunda venta tributa al 5% sobre la ganancia (con costo computable actualizado).

Eso significa que si una pareja vende su departamento principal y, al año siguiente, vende una casa de playa, esta segunda transacción no goza de exoneración.

Régimen patrimonial: lo que cambia

Sociedad de gananciales

Por defecto, los inmuebles adquiridos durante el matrimonio son bienes sociales. La exoneración se aplica a esa unidad económica: una casa habitación por sociedad de gananciales, no una por cada cónyuge.

Separación de patrimonios

Aquí cada cónyuge es propietario individual de sus bienes. Si cada uno posee una casa adquirida con sus recursos propios y cumple el requisito de dos años, cada uno puede aplicar la exoneración sobre la suya. Es clave que la separación de patrimonios esté inscrita en el Registro Personal de SUNARP.

Unión de hecho reconocida

La unión de hecho propiamente dicha, declarada notarial o judicialmente, genera un régimen patrimonial similar al de gananciales. La exoneración se aplica como en el matrimonio en gananciales.

Cómo demostrar que es casa habitación

SUNAT puede solicitar pruebas. Conviene tener:

• HR y PU del autoavalúo a tu nombre con la dirección del inmueble.
• Recibos de servicios (Luz del Sur/Enel, Sedapal/EPS local, gas, internet) emitidos a tu nombre.
• DNI con la dirección actualizada (RENIEC).
• Constancia de domicilio emitida por la PNP en algunos casos.
• Comprobantes de pago de arbitrios municipales de los últimos años.

Procedimiento al vender la primera casa

1. Verifica los dos años de propiedad

Cuenta desde la inscripción de la compraventa en SUNARP. Si no llegas a los dos años, la operación tributa como ganancia gravable, salvo excepciones tasadas.

2. Obtén tu costo computable actualizado

Recupera la escritura pública original, recalcula con el IPM de SUNAT y suma mejoras documentadas.

3. Solicita la certificación de no obligación

El notario, antes de elevar la escritura pública, solicita a SUNAT la constancia de pago o de no obligación al Impuesto a la Renta. Para casa habitación, basta con declarar bajo juramento que el inmueble califica.

4. Bancariza el pago

Cualquier pago superior a S/2,000 o US$500 debe hacerse por el sistema financiero, conservando los vouchers.

5. Inscripción en SUNARP

Tras la escritura pública, se presenta en SUNARP para anotación del nuevo titular y cancelación de cargas si las hay.

¿Qué pasa con la segunda casa?

Si dentro del mismo matrimonio existe otro inmueble que también se quiere vender:

• Tributa como renta de segunda categoría al 5% sobre la ganancia.
• Puede aplicarse el costo computable actualizado.
• Si el inmueble fue construido por el contribuyente y se vende como primer enajenante, el régimen puede cambiar a renta de tercera categoría (actividad empresarial), lo que implica IGV en algunos casos.

Ejemplo: matrimonio limeño con dos viviendas

• Departamento en Pueblo Libre (vivienda principal): comprado en 2015 a S/280,000, valor actual S/520,000.
• Casa de descanso en Asia: comprada en 2019 a S/420,000, valor actual S/580,000.

Caso A: venden el departamento de Pueblo Libre. Al ser casa habitación, no pagan IR. Pagan Alcabala el comprador (no ellos).

Caso B: dos años después venden la casa de Asia. Tributan al 5% sobre la ganancia: aproximadamente S/8,000 a S/12,000 según el costo actualizado. No pueden usar la exoneración nuevamente.

Riesgos y errores frecuentes

• Pretender vender ambos inmuebles como casa habitación en periodos cortos: SUNAT lo detecta cruzando declaraciones.
• No tener pruebas de habitabilidad real (consumos mínimos de agua/luz, ausencia de mobiliario).
• No actualizar la dirección en RENIEC y en la municipalidad.
• Subdeclarar el precio para reducir IR: SUNAT puede ajustar a valor de mercado (ver reglas sobre subvaluación).

Recomendaciones

• Define con anticipación cuál vivienda venderás primero y cuándo.
• Considera el régimen de separación de patrimonios si tu plan patrimonial incluye más de una vivienda.
• Calcula con un contador el costo computable de cada inmueble antes de tomar la decisión.
• Conserva evidencia de habitabilidad, no solo escrituras.

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