¿Se puede modificar la escritura para cambiar el precio del inmueble?

Modificar la escritura pública de una compraventa para corregir o ajustar el precio es posible en el Perú, pero exige cumplir requisitos formales ante notario y, sobre todo, no caer en operaciones que la SUNAT pueda interpretar como simulación. Este artículo distingue cuándo una escritura aclaratoria es un trámite legítimo y cuándo, por el contrario, abre una contingencia tributaria.

La escritura aclaratoria en el sistema notarial peruano

El instrumento que se utiliza es la escritura pública aclaratoria, prevista en la Ley del Notariado (Decreto Legislativo N.° 1049) y sus normas conexas. Sirve para subsanar errores materiales, precisar elementos que la primera escritura no aclaró o reflejar ajustes pactados por las partes con posterioridad.

La aclaratoria no anula la escritura original: la complementa. Una vez firmada, se inscribe en SUNARP en la misma partida registral del inmueble.

Cuándo procede modificar el precio

1. Error material evidente

Cuando el precio inscrito en la escritura difiere del que respaldan la minuta, los comprobantes bancarios y el contrato preparatorio. La notaría revisa los documentos: minuta firmada, transferencias bancarias, constancia del banco que financió el crédito hipotecario, correspondencia entre las partes.

2. Ajuste por discrepancia de área

Cuando una nueva mensura, un levantamiento topográfico o un peritaje arquitectónico arroja diferencias de área respecto a la escritura original y las partes acuerdan ajustar el precio. Es frecuente en predios rurales o en inmuebles con linderos no claros.

3. Cláusula de ajuste pactada en la minuta

Algunas operaciones se cierran con precio provisional sujeto a un ajuste posterior (entrega de obra con retraso, metros faltantes, cargas no liberadas a la fecha de firma). La aclaratoria formaliza el ajuste pactado en la minuta original.

Cuándo NO conviene modificar

Si la verdadera intención es bajar el precio escriturado para reducir impuestos —Impuesto a la Renta del vendedor o Alcabala del comprador— conviene no hacerlo. La SUNAT tiene facultades amplias para revisar operaciones por valor de mercado (artículo 32 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta). Si detecta subvaluación:

• Determina el IR sobre el valor de mercado.
• Aplica intereses moratorios y multas del 50 % al 100 % del tributo omitido.
• En casos extremos, puede derivarse a fiscalía por presunta defraudación tributaria.

La municipalidad, por su parte, también puede observar la base imponible de la Alcabala si el precio declarado es menor al autoavalúo.

Trámite paso a paso

1. Documentar el motivo de la modificación con respaldo: minuta, comprobantes bancarios, dictamen pericial o nueva mensura.
2. Acordar con la contraparte la modificación y firmar una nueva minuta aclaratoria, idealmente con asesoría de abogado.
3. Llevar la minuta al notario que protocolizó la venta original (preferible) o a otro notario competente.
4. Firmar la escritura aclaratoria. La notaría incluye los anexos probatorios.
5. Pagar los derechos notariales y los aranceles registrales.
6. Inscribir la aclaratoria en SUNARP en la misma partida registral del inmueble. Sin inscripción, no se opone a terceros.

Implicaciones tributarias

Para el vendedor (Impuesto a la Renta)

Si la aclaratoria reduce el precio, el IR de segunda categoría ya pagado quedó en exceso: se solicita la devolución mediante el formulario virtual N.° 4949 ante SUNAT, acompañando la copia de la escritura aclaratoria. Si lo aumenta, debe presentarse declaración rectificatoria y pagarse el diferencial con intereses.

Para el comprador (Alcabala)

La Alcabala se calcula sobre el mayor entre valor de transferencia y autoavalúo ajustado por IPM, con un mínimo no imponible de 10 UIT. Si la aclaratoria reduce el precio pero el autoavalúo sigue siendo mayor, la Alcabala no cambia. Si la modificación cruza la base imponible, hay que presentar declaración rectificatoria ante el SAT de Lima o la municipalidad correspondiente.

Frente a SUNARP

Una vez inscrita la aclaratoria, futuras transferencias del inmueble mostrarán tanto la escritura original como la modificación. La trazabilidad protege al adquirente.

Caso práctico: Lima, error de captura

En Surco se vendió un departamento por US$ 195,000. La escritura asentó US$ 159,000 por un error de transcripción de la notaría. Las partes firman una minuta aclaratoria con copia de la transferencia bancaria por el monto correcto, otorgan la escritura aclaratoria y la inscriben en SUNARP. El vendedor presenta rectificatoria del IR y paga el diferencial pequeño, más intereses moratorios.

Caso práctico: Arequipa, ajuste de área

Una casa en Cayma se vendió a razón de US$ 1,400 por m² sobre 280 m² escriturados. Un nuevo levantamiento topográfico arroja 268 m². Las partes acuerdan reducir el precio total en US$ 16,800. La aclaratoria deja constancia del nuevo precio, se ajustan tanto el IR como la Alcabala y se inscribe en SUNARP.

Errores frecuentes

• Modificar el precio "de palabra" sin formalizar la aclaratoria.
• Bajar artificialmente el precio para reducir impuestos: la fiscalización por valor de mercado deja la operación expuesta cinco años.
• Olvidar inscribir la aclaratoria en SUNARP.
• No tramitar la rectificatoria del IR ante SUNAT.
• No comunicar a la municipalidad para ajustar la base de Alcabala.

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