Programas para que jóvenes compren vivienda en Perú

Comprar el primer departamento antes de los 35 años en Lima, Arequipa o Trujillo se ha vuelto una carrera contra el precio del metro cuadrado. La buena noticia es que el Estado peruano subsidia agresivamente la primera compra a través del Fondo MiVivienda. Para un joven con trabajo formal, dependiente o independiente, hay tres programas centrales que conviene entender antes de hablar con cualquier banco: el Crédito MiVivienda, el Nuevo Crédito MiVivienda Verde y Techo Propio.

Mapa del Fondo MiVivienda

El Fondo MiVivienda no presta directamente: canaliza el subsidio a través de bancos, cajas y financieras. Lo que recibe el comprador es una hipoteca en soles, en condiciones blandas, con un bono que reduce el saldo. Los tres productos para jóvenes son:

1. Crédito MiVivienda: para vivienda nueva o usada de hasta S/ 489 600 (valores 2026, ajustables por UIT).
2. Nuevo Crédito MiVivienda Verde: mismas condiciones, pero con un bono adicional para proyectos con certificación verde.
3. Techo Propio: para hogares con ingreso bajo o medio-bajo, dirigido a vivienda de hasta S/ 124 200 (rangos 1 y 2 de valor).

Cada uno se combina con un bono del Estado: el Bono del Buen Pagador (BBP) para MiVivienda y el Bono Familiar Habitacional (BFH) para Techo Propio.

Bono del Buen Pagador (BBP)

El BBP es la pieza clave para jóvenes. Su lógica:

• Lo recibe el comprador como descuento sobre el saldo del crédito, siempre que pague puntualmente las primeras cuotas.
• Su monto depende del valor de la vivienda. Para una vivienda de S/ 100 000 a S/ 240 000 puede ir de S/ 22 200 a S/ 41 800.
• En el Crédito MiVivienda Verde, el BBP es S/ 5 100 mayor si el proyecto tiene certificación.

Para alguien menor de 35 que recién entra al mercado laboral, ese bono equivale en muchos casos a un mes y medio de aporte adicional al inicial.

Crédito MiVivienda Verde

Su atractivo va más allá del medio ambiente:

• Tasas hipotecarias actualmente entre 8 % y 11 % efectiva anual en soles, según el banco.
• Plazo de hasta 25 años.
• Inicial mínima del 7,5 % del valor del inmueble (la mayoría de los bancos pide 10 %).
• Bono adicional respecto a un MiVivienda tradicional.
• Aplica a la mayoría de los proyectos nuevos en Lima, Arequipa y Trujillo, porque las constructoras ya buscan certificación A o B para vender mejor.

Techo Propio para jóvenes

Si el ingreso familiar mensual no supera el tope vigente (en 2026 alrededor de S/ 4 200 para vivienda nueva), Techo Propio es la mejor opción. El BFH es un subsidio que no se devuelve:

• Hasta S/ 47 200 para Adquisición de Vivienda Nueva.
• Hasta S/ 13 200 para Mejoramiento.
• Hasta S/ 32 700 para Construcción en Sitio Propio (terreno propio, COFOPRI o título saneado).

Para un joven trabajador independiente o emprendedor, Techo Propio en modalidad Construcción en Sitio Propio es una vía poderosa cuando hay un terreno familiar.

Esquema típico para alguien de 27 años

Imagina a un programador de 27 años en Lima, ingreso S/ 5 800 mensual, sin propiedad previa. Quiere comprar un departamento de S/ 280 000 en Comas con certificación Verde:

• Cuota inicial: S/ 28 000 (10 %).
• Bono del Buen Pagador: S/ 25 700.
• Crédito MiVivienda Verde: S/ 226 300 a 25 años, tasa 9,5 %.
• Cuota mensual estimada: S/ 1 980.

La cuota representa el 34 % de su ingreso, dentro de la capacidad de endeudamiento que pide la SBS. Sin el BBP, su cuota sería 13 % más alta.

Requisitos comunes

• Ser mayor de edad (no hay edad mínima específica más allá de los 18).
• No tener vivienda propia ni haber recibido apoyo habitacional del Estado.
• Acreditar ingresos: para dependientes, las últimas seis boletas; para independientes, recibos por honorarios y declaraciones de Impuesto a la Renta ante SUNAT.
• Buen historial crediticio en INFOCORP o equivalentes.
• Cuota inicial ahorrada (mínimo 7,5 % en Verde, 10 % en regular).

Pasos para postular

1. Revisa tu clasificación crediticia y limpia cualquier reporte negativo.
2. Acude a un banco que opera con MiVivienda (la mayoría: BCP, BBVA, Interbank, Scotiabank, Mibanco, cajas regionales).
3. Solicita la precalificación y elige producto: regular, Verde o Techo Propio.
4. Selecciona el proyecto inmobiliario y verifica que esté inscrito en el Fondo.
5. Firma la minuta y escritura pública ante notaría e inscribe en SUNARP.
6. Paga puntualmente las primeras cuotas para activar el BBP.

Antes de firmar, revisa esto

1. TCEA, no solo TEA: incluye seguros y comisiones.
2. Seguro de desgravamen y todo riesgo: obligatorios; compara con el banco vs. una compañía de tu elección.
3. Penalidad por prepago: la Ley 28587 te permite amortizar sin penalidades, pero conviene leer el contrato.
4. Alcabala (3 % sobre el exceso de 10 UIT): cae sobre el comprador.
5. Tasación SUNARP / REPEV: pide ver el informe antes de cerrar precio.

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