Cómo comprar casas en remates judiciales y bancarios en Perú

En Perú, las "subastas de casas embargadas" son principalmente remates judiciales ordenados por jueces civiles, además de ventas directas de inmuebles que ejecutan los bancos, COFIDE o el Fondo Mivivienda cuando recuperan créditos hipotecarios. Pueden ofrecer descuentos relevantes, pero exigen revisar muy bien la partida registral en SUNARP y los antecedentes del expediente.

Tipos de venta forzosa más frecuentes

Remate judicial

Cuando un acreedor ejecuta una hipoteca o un embargo, el juez ordena tasar el bien y rematarlo en audiencia pública. La base se publica en El Peruano y en un diario de circulación. La base mínima del primer remate suele ser las dos terceras partes del valor de tasación; luego se reduce un 15% por cada convocatoria desierta.

Venta directa de bancos

Los bancos tienen áreas de "bienes adjudicados". Cuando el deudor entrega el inmueble en dación en pago o el remate quedó desierto, el banco vende directamente con descuentos del 10% al 25% respecto al valor comercial.

Adjudicaciones de COFIDE y del Fondo Mivivienda

COFIDE administra cartera de créditos refinanciados. Cuando hay incumplimientos en proyectos inmobiliarios, los inmuebles pasan a un fondo que los vende en concursos abiertos. El Fondo Mivivienda también recupera viviendas y las reasigna mediante convocatorias.

Indecopi y procedimientos concursales

En procesos concursales (Ley General del Sistema Concursal), Indecopi supervisa la liquidación del patrimonio del deudor. Los inmuebles se subastan mediante un liquidador y conviene revisar el acuerdo de junta de acreedores.

Requisitos para postular en un remate judicial

• DNI vigente.
• Arancel judicial correspondiente.
• Oblaje: depósito en el Banco de la Nación equivalente al 10% del valor de tasación a la orden del juzgado.
• Acreditar capacidad de pago del saldo dentro del plazo legal (3 días hábiles para el postor único, hasta 8 días en algunos casos).

Si participas a través de persona jurídica, sumar vigencia de poder inscrita en SUNARP.

Trámite paso a paso

1. Identificar la convocatoria

Revisa el portal del Poder Judicial, el Diario El Peruano y diarios locales. También se publican en los paneles del juzgado y, en algunos casos, en el Sistema de Notificaciones Electrónicas (SINOE).

2. Estudio de la partida registral

Antes de pujar:

• Saca copia literal de la partida registral del inmueble en SUNARP.
• Revisa cargas, gravámenes, hipotecas, embargos adicionales.
• Verifica que la declaratoria de fábrica esté inscrita.
• Confirma que el inmueble no esté incluido en otros procesos.

3. Visita al inmueble

Aunque los remates se hacen "ad corpus" (cuerpo cierto), tener una idea visual del estado del bien y de si está ocupado es indispensable.

4. Cálculo de costos totales

Suma:

• Precio del remate (base + tu mejora).
• Alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT).
• Honorarios notariales y derechos registrales en SUNARP.
• Deuda predial pendiente con la municipalidad.
• Honorarios de abogado y eventual proceso de desalojo.

5. Día del remate

Acude al juzgado con DNI, oblaje y poderes si aplican. Las posturas suben en incrementos definidos por el juez. Si ganas, depositas el saldo en el plazo ordenado y el juez emite el auto de adjudicación.

6. Inscripción y entrega

El auto de adjudicación se inscribe en SUNARP, sustituyendo la titularidad. Si el inmueble está ocupado, se solicita al juez el lanzamiento.

Ejemplo en Lima

Departamento en Pueblo Libre, valor de tasación S/420,000:

• Base primer remate (2/3): S/280,000.
• Postura ganadora: S/305,000.
• Alcabala: aprox. S/8,000.
• Notaría + SUNARP: S/4,500.
• Predial pendiente: S/3,200.
• Lanzamiento (honorarios y trámite): S/6,000.

Costo total estimado: ≈ S/326,700, con valor de mercado de S/420,000.

Riesgos y errores frecuentes

• Ocupantes precarios: sacarlos puede tomar 6 a 18 meses. Considera el costo financiero del desalojo.
• Cargas no canceladas: si en la partida figura una hipoteca anterior no cancelada, puede haber discusiones. Por regla, el remate cancela los gravámenes posteriores a la inscripción que originó la ejecución, pero los anteriores merecen análisis legal.
• Tasación desactualizada: en mercados que se movieron, el valor real puede ser mayor o menor que el del peritaje judicial.
• Procesos contenciosos: si hay impugnación pendiente, la adjudicación podría retrasarse o anularse.
• Bancarización: como en cualquier compraventa, los pagos relevantes deben hacerse por el sistema financiero.

Consejos para no quemarte

• Asiste primero como observador a uno o dos remates en el mismo distrito judicial.
• Trabaja con un abogado que conozca el juzgado y los plazos reales.
• Calcula la TIR del proyecto considerando 9 a 18 meses de desocupación, no solo el costo de adquisición.
• Para venta directa de bancos, negocia la entrega libre de ocupantes y la cancelación de gravámenes a costa del vendedor.
• Pide siempre el certificado de libre gravamen (CRI) actualizado antes de firmar.

¿Quieres saber cuánto vale el inmueble adjudicado? Obtén una valuación gratuita con Realio en menos de un minuto.