Cómo rescindir un contrato con una inmobiliaria en Perú

El contrato de corretaje inmobiliario o "encargo de venta" suele firmarse con prisa: la agencia llega con un cliente potencial, presenta el formulario, pide la firma y se llevan las llaves. Meses después, cuando el propietario no obtiene resultados o quiere vender por su cuenta, descubre que el contrato lo amarra y que romperlo puede salir caro. Este artículo explica cómo se rescinde un encargo inmobiliario en el Perú, qué dice la ley y qué pasos seguir cuando la agencia no quiere soltar la propiedad.

El marco legal

El corretaje inmobiliario en el Perú no tiene una ley sectorial específica. Se rige por:

• Código Civil, artículos sobre prestación de servicios y mandato (1755 y siguientes).
• Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), cuando el propietario es un consumidor final frente a una empresa.
• Ley 29080, que crea el Registro del Agente Inmobiliario (REAI) y exige inscripción para ejercer profesionalmente, aunque su fiscalización es limitada en la práctica.
• Ordenanzas y reglamentos profesionales de la Cámara Inmobiliaria Peruana (CIP) y otros gremios.

El contrato es de prestación de servicios. El propietario sigue siendo dueño y, salvo pactos expresos, puede revocar el encargo sujeto a las consecuencias contractuales.

Modalidades de encargo

Encargo no exclusivo

El propietario puede contratar varias inmobiliarias y vender por sí mismo. Solo paga comisión a la que cierre. Es el más flexible y se rescinde con una comunicación.

Encargo exclusivo

Una sola inmobiliaria publica y gestiona la propiedad por un plazo (típicamente 3 a 12 meses). Si el propietario vende por otra vía durante ese plazo, debe pagar la comisión completa pactada.

Encargo con co-corretaje

Una agencia lidera y coordina con otras del mercado. Tiene exclusividad sobre el propietario pero abre la propiedad a varios brokers.

Causales para rescindir sin pagar penalidad

1. Vencimiento del plazo. La mayoría de contratos tiene plazo determinado; al vencer se extingue, salvo renovación expresa.
2. Incumplimiento grave de la inmobiliaria: no publica el aviso, no responde, no agenda visitas, no rinde cuentas.
3. Cláusulas abusivas según el Código del Consumidor (artículos 49 a 53): renovaciones tácitas, comisiones desproporcionadas, prohibiciones absolutas de revocar.
4. Vicios del consentimiento: contrato firmado bajo presión, sin copia entregada o con cláusulas no informadas previamente.
5. Caso fortuito o fuerza mayor: enfermedad grave, divorcio, retiro del inmueble del mercado por causas familiares.

Cuándo sí corresponde pagar comisión

Aún tras rescindir, la agencia conserva derecho a comisión cuando:

• Presentó al comprador que finalmente cerró la operación, y esta se realiza dentro del plazo de protección posterior (60–180 días, según contrato).
• Hubo nexo causal entre su gestión (visitas, negociación, recepción de oferta) y el cierre.
• Cumplió el contrato y el propietario vendió a un tercero durante la vigencia exclusiva.

La regla práctica peruana es la misma que en buena parte del derecho comparado: la comisión se paga cuando el corretaje fue eficaz para concretar la venta.

Trámite para rescindir

1. Lee el contrato completo: plazo, modalidad, cláusula penal, plazo de protección, foro de solución de controversias.
2. Identifica la causal de rescisión aplicable.
3. Redacta y envía una carta notarial de resolución del contrato, fundamentando la causal y solicitando devolución de documentación, llaves y retiro del aviso de los portales (Adondevivir, Urbania, Properati, Mercado Libre, Facebook Marketplace).
4. Conserva capturas de pantalla de los anuncios antes y después, para acreditar incumplimiento.
5. Si la agencia se niega, presenta denuncia ante INDECOPI (Comisión de Protección al Consumidor) por cláusulas abusivas o por publicidad engañosa, según el caso.
6. En paralelo, considera conciliación extrajudicial ante un centro autorizado.
7. Como último paso, demanda civil por resolución de contrato.

Cláusula penal: qué tan exigible es

La cláusula penal es válida (artículo 1341 del Código Civil), pero el juez puede reducirla equitativamente (artículo 1346) cuando es manifiestamente excesiva o cuando la obligación se cumplió en parte. INDECOPI también ha declarado abusivas las penalidades del 100 % de la comisión por simple revocación cuando la inmobiliaria no probó gestión real.

Una cláusula penal del 3 a 5 % del valor del inmueble suele sostenerse; una equivalente al total de la comisión sin gestión documentada, casi siempre se modera.

Antes de firmar el próximo contrato

1. Exige plazos cortos (3 a 4 meses) renovables por acuerdo.
2. Acota la exclusividad geográficamente o por canal (presencial vs. portales).
3. Define obligaciones concretas de la inmobiliaria: publicación en al menos tres portales, número mínimo de visitas mensuales, reportes con CRM.
4. Limita el plazo de protección posterior a 60–90 días.
5. Pide simetría en la cláusula penal: si la inmobiliaria incumple, también responde.
6. Verifica que la inmobiliaria esté inscrita en SUNARP (como persona jurídica) y, deseable, en el REAI.
7. Conserva un inventario de llaves y documentos entregados.

Caso real

Un propietario en Surco firmó exclusiva por 12 meses con cláusula del 100 % de comisión por rescindir. A los cinco meses, sin visitas registradas y con el aviso publicado solo en una red social, terminó el contrato por carta notarial. La inmobiliaria reclamó S/ 18 000 de comisión. INDECOPI declaró abusiva la cláusula y la conciliación cerró sin pago.

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