Vender un inmueble por debajo del autoavalúo, ¿es posible?

En Perú es común que el autoavalúo declarado a la municipalidad esté muy por debajo del valor real del inmueble. Cuando llega el momento de vender, muchos propietarios se preguntan si pueden poner en la escritura un precio cercano al autoavalúo, o incluso menor, para ahorrar Alcabala e Impuesto a la Renta. La respuesta corta: no es ilegal pactar libremente el precio, pero SUNAT y la municipalidad tienen herramientas para ajustar la base imponible.

Tres valores que conviven en una operación

• Autoavalúo (HR/PU): el que declaras tú mismo a la municipalidad cada año y sirve de base para el Impuesto Predial. Suele ser conservador.
• Valor de mercado: lo determina la oferta y la demanda. Es el que realmente pagan los compradores.
• Valor pactado o de venta: el que aparece en la minuta y la escritura pública.

Lo que la SUNAT puede hacer si el precio es muy bajo

El Impuesto a la Renta de segunda categoría grava la ganancia de capital al 5%. Esa ganancia se calcula sobre la diferencia entre el valor de venta y el costo computable actualizado.

La SUNAT, basándose en la Ley del Impuesto a la Renta y su reglamento, puede ajustar el valor de venta a valor de mercado cuando exista vinculación entre las partes o se detecten precios manifiestamente subvaluados. En la práctica suele revisar:

• Operaciones entre familiares o empresas relacionadas.
• Ventas con grandes diferencias frente al autoavalúo y a comparables del sector.
• Movimientos bancarios incompatibles con el precio declarado (incremento patrimonial no justificado).

Lo que la municipalidad puede hacer

La municipalidad cobra el Impuesto de Alcabala al comprador. La base imponible es el mayor entre el valor de transferencia y el autoavalúo ajustado por el IPM. Es decir:

• Si pones un precio menor al autoavalúo, igual pagas Alcabala sobre el autoavalúo.
• Si vendes muy por debajo del valor de mercado, no afecta directamente al Alcabala, pero sí al Predial futuro del comprador (que se basará en el nuevo autoavalúo).

Riesgos de subdeclarar el precio

• Reparo tributario por SUNAT: ajuste de la base, pago del IR omitido, intereses y multa de hasta 50% del tributo.
• Incremento patrimonial no justificado del comprador si paga "por fuera" con dinero no bancarizado.
• Bancarización: pagos por encima de S/2,000 o US$500 deben hacerse por medio del sistema financiero. Si no, se pierde el derecho a usarlos como costo o gasto y se generan multas.
• Compraventa pasible de acción pauliana si se hace para defraudar a acreedores o en perjuicio de un cónyuge en sociedad de gananciales.

Casos en los que sí tiene sentido vender bajo el valor

Hay supuestos legítimos donde el precio cae justificadamente:

• Inmueble con prescripción adquisitiva en curso o invasiones.
• Predio sin declaratoria de fábrica inscrita: el comprador asumirá un trámite costoso.
• Vivienda con vicios ocultos o estructurales relevantes.
• Acuerdo en proceso de separación de patrimonios o sucesión.

En esos casos conviene documentar todo: tasaciones, peritajes, presupuestos de saneamiento, partes registrales y resoluciones judiciales si las hay.

Ejemplo práctico en Lima

Departamento en San Borja con valor de mercado de S/650,000 y autoavalúo declarado de S/220,000. Acuerdas venderlo en S/350,000 por urgencia familiar:

• Alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT): se calcula sobre el mayor entre S/350,000 y el autoavalúo reajustado.
• IR de segunda categoría: se calcula sobre la ganancia (S/350,000 menos costo computable). Si SUNAT considera que el precio está muy por debajo del mercado, puede pedir ajuste a S/650,000 y cobrar la diferencia con intereses.
• Bancarización: todo el monto debe pagarse por transferencia o cheque bancario nominativo.

Diferencias con la donación y la dación en pago

• Donación de inmueble: se formaliza por escritura pública e implica IR para el donante en algunos casos. La municipalidad cobra Alcabala como en una transferencia onerosa.
• Dación en pago: cuando entregas el inmueble para extinguir una deuda. El valor debe ser el de mercado.
• Anticipo de herencia o legítima: tributa como donación; conviene evaluarlo si la operación es entre padres e hijos.

Cómo protegerte si vas a vender debajo del autoavalúo

• Pide una tasación profesional reciente, idealmente de un perito REPEV.
• Conserva evidencia del estado real del inmueble, ofertas anteriores y motivos de la urgencia.
• Bancariza el 100% del precio. No aceptes pagos en efectivo importantes.
• Solicita una constancia de no adeudo de Predial y arbitrios y entrega HR/PU actualizados.
• Pide a tu contador que simule el IR de segunda categoría con el costo computable correcto. Una buena indexación reduce la base imponible legítimamente, sin necesidad de subdeclarar.

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