Venta del usufructo de un inmueble en Perú

Cuando un inmueble en Lima o Arequipa pasa por una sucesión y el cónyuge sobreviviente conserva el derecho a usarlo de por vida, lo que recibe técnicamente es un usufructo. Décadas después, los hijos —ya nudos propietarios— suelen plantearse la misma duda: ¿el usufructuario puede vender ese derecho a un tercero o conviene esperar a la consolidación? El derecho peruano permite las dos vías; este artículo aterriza la teoría con números y trámites.

El usufructo en el Código Civil peruano

Los artículos 999 a 1025 del Código Civil regulan el usufructo como un derecho real temporal. Las reglas básicas son:

• Recae sobre bien ajeno y permite usar y disfrutar el inmueble.
• Tiene plazo máximo de 30 años cuando se constituye a favor de personas naturales, o vitalicio si así se pacta y la ley lo permite.
• El usufructuario debe conservar la sustancia del bien y devolverlo al término del derecho.
• Es transmisible y embargable, salvo prohibición expresa en el título constitutivo.

Esta transmisibilidad es la base legal para venderlo.

¿Qué se vende exactamente?

El comprador adquiere el derecho a ocupar o alquilar el inmueble durante el tiempo que le quedaba al usufructuario original. Es importante:

• Si el usufructo es vitalicio, el derecho se extingue con la muerte del usufructuario constituyente, no del comprador. Por eso los compradores institucionales casi nunca aceptan estos usufructos.
• Si es a plazo fijo, el comprador disfruta hasta esa fecha y luego el bien revierte al nudo propietario.
• El nudo propietario puede haberse reservado un derecho de preferencia en la escritura constitutiva.

La operación más frecuente es la venta conjunta: usufructuario y nudo propietario firman a la vez, el comprador recibe propiedad plena y cada vendedor cobra su porcentaje.

Cómo valorizar el derecho

A diferencia de otros países, el Perú no fija una tabla legal para usufructos. La práctica notarial y de tasadores REPEV combina dos enfoques:

Flujo de alquileres descontado

Se estima la renta mensual de mercado, se proyecta por la esperanza de vida del usufructuario (tablas del INEI) o por el plazo restante, y se descuenta a una tasa del 5–7 %. Para un departamento en Miraflores que se alquila a S/ 4 500 mensuales y un usufructuario de 68 años, el valor presente del usufructo suele estar entre el 30 % y el 45 % del valor del inmueble.

Regla práctica de notarías

Algunos despachos usan, como referencia para acuerdos familiares:

| Plazo / edad | Porcentaje del valor del inmueble | | ----------------------------------------- | --------------------------------- | | Usufructuario menor de 50 años, vitalicio | 50–60 % | | 50–70 años | 30–45 % | | Mayor de 70 años | 15–25 % | | Plazo fijo | 2 % por año, máximo 50 % |

Para SUNARP y SUNAT, sin embargo, lo único que vale es un informe pericial firmado por un perito tasador inscrito en el REPEV.

Trámite paso a paso

1. Tasación del inmueble y dictamen del valor del usufructo.
2. Búsqueda y certificado de cargas en SUNARP (CRI).
3. Comunicación al nudo propietario y verificación de eventual derecho de preferencia.
4. Minuta y escritura pública ante notario, con firma del usufructuario, del comprador y, si participa, del nudo propietario.
5. Pago del Impuesto de Alcabala sobre el valor del usufructo, no sobre el del inmueble (3 % sobre el exceso de 10 UIT).
6. Predial al día y constancia de no adeudo.
7. Inscripción registral en SUNARP.

Impuesto a la Renta del vendedor

La ganancia obtenida por el usufructuario se considera renta de segunda categoría y tributa con la tasa efectiva del 5 % sobre la ganancia (artículo 84-A LIR). El costo computable es el valor del usufructo declarado en la sucesión, con los ajustes contables aplicables. La exención por vivienda única del artículo 2 de la LIR rara vez aplica al usufructo, porque el usufructuario no es propietario en sentido estricto; conviene confirmarlo con un contador antes de firmar.

Recomendación práctica

Si el objetivo de la familia es liquidez, casi siempre conviene vender propiedad plena y repartir el precio entre usufructuario y nudo propietario según los porcentajes pactados. El mercado paga mejor un inmueble libre y se evita la dificultad de encontrar comprador para un derecho que se extingue con la vida de un tercero.

¿Quieres saber cuánto vale tu departamento o casa hoy, con usufructo o sin él? Obtén una tasación gratuita con Realio en menos de un minuto.